סידור לילד: הורים מעניקים דירות לילדיהם
עו"ד אבירם הנדל
מחירי הדיור הגבוהים מונעים מצעירים רבים להיות בעלי דירה משלהם, ומשאלת ההורים היא לסייע להם ברכישת נכס. אחת הדרכים היא להעניק לילד דירה במתנה - אבל לא תמיד המהלך הזה נכון. עו"ד אבירם הנדל* סוקר את החלופות האפשריות
המשאלה לסייע לילדים ברכישת דירה שתשמש עבורם עוגן לעצמאות כלכלית היא נחלתם של הורים רבים, הנכונים לרתום את משאביהם להגשמתה. להירתמות זו משמעות ניכרת הן להורה (הנדרש להשקעה כספית נכבדה) והן - ובמיוחד - לילד (שהדירה מיועדת, במידה רבה, לביסוס עתידו הכלכלי). ההסדר המשפטי הבסיסי והרווח בהקשרים אלה הוא הענקת דירה (בכסף או בעין) לילד כ"מתנה לאלתר". דהיינו: הענקת הדירה במתנה גמורה, שאין אחריה ולא כלום. הסדר זה פשוט למדי, אך במקרים רבים אין בו מענה נאות לרגישויות הכרוכות בהענקת הדירה.
כך, למשל, הענקה לאלתר אינה מוצלחת אם ההורה אינו בוטח בשיקול דעתו של הילד, שמא ימכור האחרון את הדירה ויעשה שימוש בתמורתה לצרכים אחרים; חושש מפני "חלוקת" הדירה המוענקת בין הילד ובין בן/בת זוגו; חושש מתפיסת הכנס על ידי נושא של הילד; חושש שמא להענקת הדירה עשויות להיוודע השלכות מיסוי בלתי מוצלחות ועד כהנה וכהנה. בנסיבות אלה מומלץ (שלא לומר - מתחייב) לבחון מגוו חלופות. הנה כמה מהן.
מתן הדירה במתנה על תנאי. בהתאם להסכם בין ההורה לילדו, הדירה מוענקת במתנה בכפוף לתנאי שבהתקיימו מתבטלת המתנה והדירה שבה לבעלות ההורה. כך, למשל, ניתן לקבוע תנאי לפי המתנה תעמוד בעינה כל עוד הילד נשוי, אך עם תום הנישואים (ופקיעת התנאי) תשוב הדירה לבעלות ההורה. הסדר מעין זה נועד להפחית את הסיכון שמא מחצית הדירה תמצא את דרכה ביום מן הימים לבעלות בן/בת הזוג. אגב הענקה על תנאי רצוי ומומלץ להקפיד, בין היתר, על עריכת הסכם מתנה מפורש בין ההורה ובין הילד.
מתן הדירה כמתנה לאלתר לצד הסכם ממון. הילד עורך הסכם ממון עם בן/בת זוגו המורה, כי הזכויות בדירה אינן ולא יהיו חלק ממאסת הנכסים המשותפים של בני הזוג. בחלופה זו הדירה מוענקת לאלתר, ולהורה אין אלא לשים את מבטחו בנכונות הילד לשמר את תנאיו של הסכם הממון לכל אורך חייו המשותפים עם בן/בת זוגו (שימור שלהורה אין כל שליטה עליו). מאליו מובן, שבהסדר שכזה יש לתת את הדעת גם לרגישות הכרוכה בצורך לחייב עריכת הסכם ממון בין בני הזוג.
העמדת הלוואה לילד לרכישת דירה. ההורה אינו מעניק לילד כל מתנה, כי אם מלווה לו את הממון הנדרש לשם רכיש הדירה. הואיל וקיימת חזקה שכספים שהועברו מבן משפחה אחד למשנהו ניתנו במתנה אלא אם כן הוכח אחרת, יש להקפיד לעגן את ההלוואה מראש בהסכם כתוב, כמו גם ליתן פומבי להלוואה על דרך של רישום הערה אזהרה בדירה לטובת ההורה (כך שלא תתאפשר מכירת הדירה בלא הסכמת ההורה) ורישום משכנתה על הזכויות בנכס לטובת ההורה.
רכישת הדירה בנאמנות עבור הילד. ההורה מעביר את הדירה לידי נאמן (לעיתים, ההורה עצמו) תוך שהוא קובע את הילד כנהנה. במקרה זה, במרשם המקרקעין יופיעו רק פרטי הנאמן גלויים לעין כל, בעוד שפרטי הנהנה יישארו חסויים ויירשמו אך ורק במסמכי העיסקה אשר ימסרו למשרדי מיסוי המקרקעין. ברגיל ניתן יהיה להעביר אחר כך את הדירה מבעלות הנאמן לבעלות הנהנה בפטור ממס.
חשוב לחדד כי לכל חלופה מהחלופות שאוזכרו לעיל (על קצה המזלג ממש, וכמובן – ללא יומרה להקיף את כל הקונסטרוקציות המשפטיות הרלוונטיות, ומבלי שהתייחסנו כלל להשלכות המס השונות של כל אחד מההסדרים לעיל) מאפיינים משלה, ואין במודל אחד כדי לענות על כל תרחיש אפשרי. לנוכח המשמעויות המכריעות בעת הענקת דירה לילדים, שומה על כל משפחה לבחור בהתאם לצרכיה את הסדר ההענקה המותאם למידותיה וצרכיה.
* עו"ד אבירם הנדל, שותף במשרד עוה"ד גורניצקי ושות', מתמחה בדיני צוואות, עזבונות נאמנויות ותכנון הון אישי ומשפחתי. נבחר לאחרונה על ידי מגזין City Wealth הבריטי כמועמד לתואר עו"ד הטוב ביותר בייצוג יחידים ומשפחות בעלי הון במזרח אירופה, מזרח תיכון ואפריקה.
