נכסי מולטיפמילי בארה"ב בתקופת הקורונה
עוזי זיו, מנכ"ל ובעלים של Sage Equities העוסקת בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.
uzi@sage-equities.com
כ 40% מתושבי ארצות הברית (כ 150 מליון בני אדם) גרים בשכירות. זהו נתון מאלף עבורנו הישראלים שמורגלים בכך שרק סטודנטים ושוכרים מחתך סוציו אקונומי נמוך מתגוררים בשכירות, ושהיעד הראשון אחרי החתונה הוא רכישת דירה. הרוב המוחלט של השוכרים בארה"ב מתגורר בשכונות מגורים ייעודיות שנבנו לצרכי השכרה (multifamily), ואשר מנוהלות על ידי חברות ניהול שאחראיות על גביה, תחזוקה וטיפול שוטף בנכסים. כל שכונה בת 300-450 דירות היא למעשה מן כפר קטן, עיירונת בת 600 עד 1200 תושבים.
כעת, תנסו להבין את המשמעות של ניהול שכונת מגורים כזו, בסיטואציה של סגר כולל, חשש מהדבקה ואי ודאות לגבי מספר החולים ומצבם. נסו לדמיין את ניהול משק הבית הפרטי של כל אחד מאיתנו תחת הסגר, בעיקר בהיבטי תחזוקה, קבלת משלוחים, איסור התקהלות ושהיה במרחבים ציבוריים – וכעת תכפילו ב 300....
ההכרה שמדובר במשבר ממושך ולא באירוע חולף החלה לחלחל אצל קובעי המדיניות בארה"ב לקראת סוף פברואר. אחרי כמעט חודש של היסוסים, ובשעה שאירופה ומזרח אסיה נתונות כבר בסגר כללי, החליט הממשל האמריקאי סוף סוף לסגור את אמריקה. התגובה האמריקאית הנחרצת להיבט הכלכלי של המשבר, עלתה על התגובה להיבט הבריאותי ואף הקדימה אותה - הממשל והבנק הפדראלי שפכו מאות מיליארדים לשוק בצורה של מענקים, הלוואות וחבילות סיוע למגזר הפרטי והעיסקי. מהלך זה בא לידי ביטוי ברמות הגביה הגבוהות של שכר דירה באפריל וככל הנראה גם במאי, כיוון שלדיירים היו מקורות זמינים.
בשונה מישראל, בארה"ב ההוראות להתנהלות במרחב הציבורי, נקבעו על ידי כל מדינה בנפרד, ולפעמים היו הבדלים בין המדיניות במחוזות שונים באותה מדינה.
מבחינת הנחיות המדינה או העיר במדינות בהן נמצאים הנכסים שלנו, המצב היה דומה לישראל: בתי הספר סגורים, מרבית מקומות העבודה שאינם חיוניים הוציאו את העובדים לחל"ת או פיטרו עובדים, והיכן שרלוונטי עובדים מהבית. בחלק מן המקומות הוטל סגר מלא.
השתלשלות האירועים היתה מהירה, והמעבר לסגר היה דרמטי וחסר תקדים, עם מעט מאוד זמן להיערכות. נאלצנו להגדיר כללי התנהלות חדשים מול הדיירים, ולהמשיך לשלוט בניהול הנכסים ללא אינטראקציה ישירה עם הדיירים, מה שחייב יישום נוקשה של הכללים החדשים שהוגדרו. כל הטיפול בנושאים כמו גביה, תחזוקה, אכיפת ריחוק חברתי, השכרת דירות למתעניינים חדשים, טיפול בחבילות ועוד – נעשה מרחוק.
שלושת האתגרים הגדולים היו גביית שכר דירה, מתן שירותי תחזוקה סבירים והמשך השכרת דירות.
אתגר הגביה היה החשש הגדול ביותר שלנו - חודש אפריל היה החודש המלא הראשון בתנאי סגר, כשברקע פיטורים המוניים והוצאה לחל"ת של מליוני עובדים (בסוף אפריל 30 מליון אמריקאים היו מובטלים). בכל המדינות בהן יש לנו נכסים, בתי המשפט נסגרו, והמדינה הכריזה על הקפאה למשך 90 יום של הליכי פינוי דיירים בשל אי תשלום שכר דירה. על רקע זה ההערכה הרווחת הייתה שצפויה צניחה גביית שכר דירה, אבל התחזית התבדתה והתברר שבעתות משבר דיירים מעדיפים להיצמד למוכר, וכך מצאנו את עצמנו עם גביה ממוצעת של כ 95%, כאשר ה 5% הנותרים קיבלו מאיתנו סיוע בהגשת בקשות למענקים מהמדינה, והצעה לפרישת תשלומים.
התחזוקה השוטפת של הדירות מהווה חלק משמעותי מחבילת השירות שהדיירים מקבלים מאיתנו. בפרויקט של מאות דירות, יש בכל זמן נתן עשרות תקלות שדורשות טיפול. מובן כי כניסה לדירה על מנת לתקן תקלה בתקופת סגר, כאשר הדיירים שוהים בבית, הינה מבצע מורכב ומלחיץ בשל החשש להדבקה או הידבקות מהדיירים או מאיש התחזוקה. מצד שני – במיוחד בגלל העובדה שכול בני המשפחה שוהים בדירה, חייבים לתקן תקלה במדיח או לפתוח סתימה בכיור. כדי לצמצם את החשיפה להדבקה החלטנו להתמקד אך ורק בתקלות חמורות.
השכרת דירות לדיירים חדשים הייתה המאתגרת שבבעיות – איך מראים לשוכר פוטנציאלי דירה להשכרה מבלי להפגש? ובכן – בעידן הדיגיטל המעבר לסיורים וירטואליים היה טבעי ומובן מאליו. אחרי תקופת הכנה קצרה, התברר שחלה עליה במספר הדיירים שמתענינים, וזאת בעיקר מכיוון שהם יכלו לבצע סיור בדירה מבלי לצאת מהבית.... בהתאם, קצב ההשכרות נותר כשהיה לפני המשבר. עוד תופעה מעניינת שהיא תוצאה ישירה של המשבר – עליה של כמעט 100% בשיעור חידושי החוזים שהסתיימו באפריל, וכן חידוש יזום של חוזים שעומדים להסתיים במאי או ביוני.
לאחר סגירה מוצלחת של חודש אפריל עם ממוצע גביה של 95% בנכסי המולטיפמלי, מסתמן כי במחצית מאי המגמה היא דומה, והגביה במאי צפויה להיות בשיעור דומה לאפריל. יתכן שהאפקט של האבטלה הרחבה יבוא לידי ביטוי בהמשך.
עם זאת, בשעה שנכסים אחרים כגון משרדים או חנויות עמדו סגורים והדיירים בהם לא שילמו כלל שכר דירה, שוב הוכח שמולטיפמילי הינה השקעה דפנסיבית, יציבה וארוכת טווח, שאיננה נתונה לתנודות קיצוניות. ניהול מוקפד, מקצועי ואחראי זוכה להערכה מצד הדיירים שמוכנים לשלם שכר דירה גם בעתות משבר, כדי להבטיח לעצמם ולמשפחתם מקום מגורים. גם המערכת הפיננסית והממשלה ממשיכם לתמוך בתעשיית המגורים להשכרה ומציעה מגוון של תוכניות מימון וסיוע לרבות הלוואות ומענקים הן לדיירים והן לבעלי הנכסים.
