-נדל"ן להשכרה מגובה ע"י ממשלת ארה"ב  Section 8

עופר מושקוביץ- מנכ"ל 

 

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

 

שוק הנדל"ן להשכרה בארה"ב הוא עצום מאחר וחלק גדול מהאוכלוסיה גרה בשכירות. לנו כמשקיעים נפתחת אפשרות להשקעה המניבה תשואות דו ספרתיות. יחד עם זאת כאשר אנו משקיעים בנדל"ן לצורך השכרה יש פרמטרים רבים שיש לקחת אותם בחשבון:  מיהו מנהל הנכס אשר יגבה את דמי השכירות, יטפל בכל הליקויים ובפניות הדיירים, יפנה את הדייר במקרה הצורך, מהי התשואה שיניב לנו הנכס בפועל אחרי הוצאות , באיזה אזור נמצא הנכס ומהי איכות הדיירים , ומה אם הנכס יעמוד ריק ? יש דרכים רבות להקטין את הסיכונים המדוברים. אחת מהן היא השקעה בנכסים המושכרים במסגרת תכנית תמיכה באוכלוסיות חלשות אשר ממומנת ע"י הממשל הפדרלי .
התוכנית נקראת  Housing Choice Vouchers  או בכינויה הנפוץ יותר Section 8 ומטרתה לסייע למשפחות בעלות הכנסה נמוכה להגיע לדיור. מי שאושר לתכנית יכול לחפש דיור המתאים לצרכיו ורצונותיו ואינו מוגבל ליחידות דיור הנמצאות באזורי דיור ציבורי. הקופונים  (vouchers)  מוענקים ע"י סוכנויות מקומיות של הממשל
  (  PHAs - Public housing agencies )
 
הסוכנויות המקומיות מקבלות מימון מכספי ממשל מהגוף האחראי על כך :
(U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD

הזכאות לסבסוד נקבעת על סמך מבחני הכנסה שנתית וגודל המשפחה. ההכנסה השנתית אינה יכולה לעלות על 50% מההכנסה החציונית של אותו מחוז או האזור שבו בחרה המשפחה להתגורר. על פי חוק הסוכנות מחויבת לחלק לפחות 75% מהסבסוד  למועמדים שהכנסתם השנתית אינה עולה על 30% מההכנסה החציונית. הסוכנות מוודאת את המידע עם סוכנויות מקומיות אחרות, המעסיק של המועמד והבנק ועל סמך המידע תיקבע הזכאות של המועמד לסכום העזרה בדיור. לאחר מכן ייכנס המועמד לרשימת המתנה, אלא אם כן יש אפשרות לסיוע מיידי. כאשר מגיע תור  המועמד, הסוכנות יוצרת איתו קשר ומנפיקה לו את קופון הזכאות (voucher).

מאחר והביקוש לעזרה בדיור עולה על מקורות הסיוע  המתוקצבים ע"י הממשל נוצרים זמני המתנה ארוכים. הסוכנות לעתים נאלצת לסגור את רשימת ההמתנה כאשר מספר המשפחות ברשימה עולה על אלו שניתן לעזור להן בעתיד הקרוב. מעל 2 מיליון משפחות משתתפות בתכנית , מתוכם כמיליון משפחות גרות בנכס המסובסד ע"י התכנית.

משפחה שקיבלה אישור לתכנית יכולה לחפש בית שמקבל אישור לעמידה בסטנדרטים של בריאות ובטיחות כפי שנקבעים בתכנית. כמו כן עליהם למצוא בית שהבעלים שלו הסכים להכניסו תחת התכנית. הסוכנות שולחת מפקח שתפקידו לבדוק את הבית ולראות האם הוא עומד בסטנדרטים הנדרשים ולקבוע האם שכר הדירה המבוקש הוא הגיוני. שכר הדירה משולם לבעל הנכס ישירות ע"י הסוכנות הממשלתית בשם הדיירים והדייר משלם לסוכנות את ההפרש בין הסכום המסובסד לבין שכר הדירה המבוקש. הסכום המסובסד ע"י הממשל הינו כ-90%-70% משכר הדירה.

כאשר הסוכנות מאשרת בית מגורים למשפחה , הדיירים ובעל הנכס חותמים על הסכם שכירות, וכמו כן בעל הנכס והסוכנות חותמים על הסכם סיוע בתשלומים לתקופה מקבילה לזו של חוזה השכירות. המשמעות היא שלכל אחד מהצדדים: הדייר, בעל הנכס והסוכנות יש חובות ואחריות תחת התכנית.

חובות הדייר:  כאשר הדייר בוחר בית שמאושר לתכנית , הוא חותם על הסכם שכירות לשנה לפחות. הדייר יידרש לעתים להפקיד פקדון לבטחון לבעל הנכס. כאשר הדייר עובר לבית הוא נדרש לעמוד בתנאי חוזה השכירות ובתנאי התכנית, לשלם את החלק שלו בשכר הדירה בזמן, לשמור על הנכס במצב טוב ולהודיע לסוכנות על כל שינוי בהכנסה או בהרכב המשפחתי.

חובות בעל הנכס: תפקיד בעל הנכס בתכנית הוא לספק בית במצב טוב, בטוח ובתנאים סניטריים טובים ולגבות שכר דירה הגיוני. הבית צריך לעמוד בסטנדרטים של איכות ולשמור על אותם סטנדרטים כל עוד בעל הנכס מקבל עזרה בשכר דירה מהתכנית. כמו כן הוא נדרש לספק את השירותים שהוסכם עליהם בחוזה השכירות  ובחוזה מול הסוכנות.
חובות הסוכנות: הסוכנות מנהלת את תכנית הסיוע בדיור ומספקת למשפחות עזרה בשכר דירה המאפשרת להם לחפש בית שיתאים לצרכיהם. הסוכנות חותמת על הסכם עם בעל הנכס על מנת לספק עזרה בתשלומי שכר הדירה בשם המשפחה. אם בעל הנכס אינו עומד בחובות החלות עליו במסגרת הסכם השכירות, הסוכנות יכולה להפסיק את הסיוע בתשלומים. על הסוכנות חלה החובה לבחון מדי שנה את ההרכב המשפחתי ואת ההכנסה השנתית וכמו כן לבדוק את מצב הנכס לפחות פעם בשנה על מנת לאשר שהנכס עומד בסטנדרטים הנדרשים.
 : לכסות את עלות התכנית. לספק מימון לסוכנויות המקומיות.   HUD תפקידי ה-
כמו כן הוא משלם עמלה לסוכנויות המקומיות המכסה את העלויות שלהם בתכנית. כאשר יש כספים נוספים בתכנית, הוא מעביר לסוכנויות אפשרות להגשת בקשות נוספות למשפחות חדשות. כמו כן הוא מפקח שהסוכנויות המקומיות אכן דואגות שחוקי התכנית יקוימו במלואם.
 Section 8 היתרונות של
1.שכר הדירה משולם ברובו ע"י ממשלת ארה"ב
2.שכר הדירה מעט גבוה יותר מהמקובל בשוק
3.הנכס במצב טוב מאחר ועובר בדיקה שנתית.
4. זהות אינטרסים עם הדיירים המעוניינים לשמור על הקופון המיוחל.
5. חלק מדרישות התכנית בדיקות רקע של הדיירים ועברם.
6. סיכוי גבוה מאוד להשכיר את הנכס לדייר שאושר בתכנית בגלל רשימת ההמתנה לנכסים כאלה.
7.והכי חשוב... התשואה על ההשקעה גבוהה כי שכר הדירה גבוה ומחיר הרכישה של הנכס נמוך.

Section 8 החסרונות של
1.עבודת ההכנה הנדרשת לאישור הנכס לתנאי התכנית.
2. עמידה בבדיקה שנתית של המפקח מטעם התכנית.
3. שכר הדירה נשלט ע"י התכנית.

לסיכום, וינסטון צ'רצ'יל אמר " הפסימיסט רואה קושי בהזדמנות, האופטימיסט רואה הזדמנות בקושי"
 הינו דוגמא כיצד ניתן למצוא הזדמנויות גם בקושי.Section 8 שוק ה
 לפרטים: עופר מושקוביץ 054-2376933