אישיות נדל-נית

מאת: רוני גולן












מחקרים יישומיים אשר עוסקים באישיות מראים שבכוחן של תכונות האישיות להסביר התנהגויות, העדפות ותוצאות שונות. לדוגמא, נמצא שתכונות האישיות קורלטיביות להצלחה אקדמית, להצלחה מקצועית, לנטיה פוליטית, לסיכוי למעורבות בתאונות דרכים, לנכונות לרכוש מוצרים מזויפים, לצריכת אלכוהול וסמים, ואף להחלטה אם לקעקע או לנקב את הגוף.


חוקרים קושרים את האישיות גם לקבלת החלטות כלכליות שונות: הם מדווחים על כך שתכונות האישיות תורמות בחיזוי שיתוף פעולה של נסיינים העומדים בפני “דילמת האסיר”, שהן מסבירות את מידת החומרות של הפרט, את גישתו כלפי כסף, ואף משפיעים על בחירת תיק ההשקעות שלו – אופק ההשקעה ומידת הסיכון בה.  
ממצאים המבוססים על נתונים רחבים ומדגמים החולשים על פני מדינות שונות מצביעים על קיומם של הבדלי אישיות בין אזורים גיאוגרפיים שונים. כך למשל, נצפים הבדלי אישיות בין המדינות בשונות בארצות הברית. בתורם, גם הבדלים אלו (ברמת המאקרו, כאמור) נקשרים  במאפיינים חברתיים כלכליים ודמוגרפיים שונים.
בתוך הספרות הענפה הזו לא מצאנו בחינה של הקשר בין תכונות האישיות לבין העדפות והחלטות בשוק הנדל”ן. הדבר מעניין, שכן בחירת הדירה והמשכנתא הן מהחלטות הכלכליות המורכבת והמשמעותית שמשק בית מקבל. כמו כן, מודלים שעוסקים בהחלטות הנוגעות בשוק הדיור והמשכנתאות מתקשים להסביר מדוע שני אנשים דומים, הנמצאים במצב כלכלי ומשפחתי זהה, לא מקבלים בהכרח החלטות כלכליות זהות. גם מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית, המוצאים מאפיינים שאינם רציונאליים אצל שחקנים בשוק הדיור, מתארים בדרך כלל התנהגות המאפיינת סטטיסטית את כלל האוכלוסיה אך מתקשים בהסברת השוני בין הפרטים. ייתכן אם כן שתכונות האישיות תספקנה תובנות מעניינות על שוק הנדל”ן. 

במחקר שבוצע בשיתוף עם ד”ר דני בן-שחר אנו מבקשים לבחון השערה זו, ולגשר על הפער לעיל, על-ידי בחינת הקורלציה בין תכונות האישיות לבין העדפות אישיות לגבי סוג החזקה בנכס המגורים (אם לשכור או לרכוש דירה), המשכנתא, וההשקעה בנדל”ן. בנוסף, אנו בוחנים אם ההעדפות ברמת הפרט נצברות כך שהן משפיעות על שיווי המשקל בשוק הנדל”ן.

נתוני המיקרו של המחקר מבוססים על שאלון מקוון הכולל מבחן אישיות (המדרג את אישיותו של הפרט ב-5 ממדים מקובלים), סדרת שאלות העוסקות בהעדפות הקשרות בנדל”ן, ומידע חברתי-כלכלי ודמוגרפי על הנשאל לצורך בקרה. בסך הכל 1138 משתתפים ענו על השאלון. לצורך האנליזה ברמת המאקרו נעשה שימוש באינדיקטורים כלכליים ברמת המדינה (state, בארצות הברית) הקשורים בבעלות על דירות ובמשכנתאות ובנתוני אישיות מצרפיים ברמה זו (מתוך מחקר של Rentfrow ואחרים שפורסם ב-2013). תוצאותיו מפורטות באיור להלן:
 
 
 
 
 
 
 
 
 


הממצאים מספקים ראיה מוצקה לכך שתכונות האישיות קורלטיביות להעדפות בנושאים הקשורים בנדל”ן. בפרט, אנו מוצאים שחמשת ממדי האישיות המכונים “פתיחות” (openness), “מצפוניות” (conscientiousness), “נוירוטיות” (neuroticism), “נועם” (agreeableness) ו-”מוחצנות” (extraversion) קשורים בהעדפות בנושא הלוואת המשכנתא כגון שיעור המימון (ה-Loan-to-value), סוג הריבית (קבועה לעומת משתנה), ומשך ההלוואה; ובנושאי דיור אחרים כמו בעלות לעומת שכירות. כמו כן, אנו מוצאים עדויות לכך שהתוצאות שקיבלנו ברמת המיקרו משפיעות על שיווי המשקל בשוק ברמת המאקרו. בפרט, אנו מראים שמדדי האישיות המצרפיים ברמת המדינה קורלטיביים לאינדיקטורים משוק הנדל”ן כגון שיעור הבעלות, שיעור המימון הממוצע, ושיעור המשכנתאות בריבית משתנה במדינה.
 ממצאים אמפיריים אלו מציעים נקודת מבט שונה להבנת העדפותיהם והחלטותיהם של פרטים ומשקי בית, ועל השפעתם על שיווי המשקל בשוק הנדל”ן. כמו כן, הם מרמזים על כך שגופים שונים בשוק הדיור והמשכנתאות עשויים לצאת נשכרים מהכרת השחקנים בשוק מהיבטים שאולי לא נהוג לקחת בחשבון.
 
רוני גולן, תלמיד תואר שלישי
הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל